Ticari Gayrimenkul Pazarının En Trend Yatırımları: AVM’ler 

Bol ışıklı, cazibeli, kapalı bir cam küre gibidir AVM’ler… Yerli ve yabancı pek çok markayı bir arada bulunduran keyifli mekanlardır. Çalışan nüfusun artması ve tempolu modern yaşam tarzımız, tüketim alışkanlıklarımızı da bir hayli değiştirdi. Bu değişim ile beraber yemek yeme konusundaki tercihlerimiz de AVM’lerden yana oldu. Bu dev yatırımlar, “merdiven altı” diye tabir edilen denetlenmemiş riskli markalara asla yer vermeyerek, bu anlamda müşterisinin gözünde güven verici imajını her zaman korudu. Tabi tüketici için cazip olan bu durum, gıda yatırımcısının da gözünden kaçmıyor.

AVM Sayımız 455

Başta İstanbul, Ankara ve İzmir olmak üzere Türkiye'nin birçok ilinde alışveriş merkezi yatırımlarında ciddi bir patlama yaşandı son yıllarda... Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu’na göre 2018 sonu itibari ile AVM sayımız 455'e ulaşmış bile. Sadece 2018 yılında açılan AVM sayımız 26 adet! Yani tamı tamına 64 ildeki insanlarımız AVM’lerle haşır neşir durumda. Ticari gayrimenkul pazarındaki cazibesini ortaya net koymak adına, sadece İstanbul’un 147 adet AVM ile %39'luk payın sahibi olduğunu da söylemem gerekir. Yaşanan kur dalgalanması sonrası perakende sektörümüzün geneline hakim olan "bekle-gör" yaklaşımı, AVM pazarı için aslında geçerli değil. Bu bilgiler bile ne kadar baş döndürücü bir ticari pazar ile karşı karşıya olduğumuzu ortaya koyuyor sanırım!

4. Nesil Lüks AVM’lerde Gıda Güvenliği Anlayışı

Yaz, kış vazgeçemediğimiz, tüm markaları ortak bir çatı altında toplamayı başaran bu yapılar, gıda güvenliğinin uygulanması konusunda ne kadar pay sahibi sizce? Peki, bu ticari pazarda “food court” denilen yemek alanlarının uygulanabilir gıda güvenliği alanındaki başarısı ne kadar?

Bugün yemek katı olmayan bir AVM’yi düşünmek bile imkansız! Üstelik bu alanlar artık geleneksel değil. Üst katlardaki fast food alanlarına ilave olarak AVM’lerin giriş katlarında, terasında da tıpkı işlek caddelerde görmeye alıştığımız alakart restoran, kafe, bistro zincirlerini görüyoruz. Örnek vermek gerekirse; Wagamama, Masa, Vakko Patisserie, Kitchenette, Papermoon, Le Pain Quotidien, It’s a Joke, Branca ve Clorophilla gibi şık mekanların AVM‘lerde boy gösterdiği bir dönem yaşadığımızı belirtmek gerekiyor. Nusr-Et gibi uluslararası popüleriteye sahip, sosyal medyayı çok iyi kullanan yerli markalarımız da bu cazibe merkezlerinde mağaza açmaya başladı bile... Bunlara ilaveten bir de işin içine Makro, Migros ve Carrefour gibi tanınmış zincir marketlerini de eklerseniz, alın size gıda güvenliği konusunda profesyonel yürütülmesi gereken, oldukça kompleks ve sistematik bir yapı. Bu anlamda AVM’ler, yatırımcısı olan gıda markalarına ilave olarak kendi AVM markasının güvencesini de garantör olarak sunmak zorundadır. Çünkü yaşanabilecek herhangi bir gıda güvenliği sıkıntısı ya da ciddi bir sorun hem ulusal hem uluslararası platformlarda kötü bir izlenime ve imaj kaybına neden olacaktır.

AVM’ler, yatırımcısı olan gıda markalarının teknik alt yapı ve servis hizmetleri sağlayıcısı çatılarıdır. Bu nedenle gıda güvenliği sisteminin başarı ile uygulanmasında müşterileri olan yatırımcı gıda markalarına ve nihai tüketicisine sunması gereken hizmetler ise şunlardır:

Gıda şirketlerine yeterli çalışma alanı sağlanmalıdır. Her metrekaresi pahalı olan bu büyük yatırımların, yani AVM’lerin işletme ve kiralama hizmetini üstlenenler, yabancı kökenli uluslararası şirketlerdir. Profesyonel hizmet veren bu şirketlerin Türkiye’deki gıda yatırımcısının ihtiyaçlarını tanıması ve uygun büyüklük ve nitelikte yer tahsisi, gıda güvenliği gereksinimlerinin temelidir.

AVM’lerdeki çalışma ve yemek katlarındaki ortamın havasının kalitesi çok önemlidir. Kaliteli, taze ve mikrobiyal yükü az olan bir havanın bu ortamlara sağlanması AVM’lerin sorumluluğundadır. Oldukça büyük alanlara sahip AVM’lerin dışarı açılan kapıları sayıca azdır; bu nedenle havalandırma sistemlerinin etkinliği ve başarısı oldukça önemlidir. Özellikle kış aylarındaki ziyaretçi sayısındaki artışı düşünürsek, yemek katlarındaki insan popülasyonundaki artış ortam havası kalitesini düşürebilmektedir. Mikrobiyal yükü fazla olan ortam havası ise, gıda markalarının üretim alanlarını ve dahi gıda güvenliğini riske sokmaktadır.

Gıda üretim süreçlerinde kullanılan ortak kullanım suyunun güvenliğinden ve hijyenik kontrollerinden AVM’ler sorumludur.

AVM’ler, yatırımcısı olan gıda markalarının garantörüdür. Bu nedenle, gıda güvenliği denetim ekibi oluşturmalı ve periyodik olarak denetimler yapılabilmeli ya da bu işi profesyonel bir denetim firmasına bırakabilmelidirler. Denetim sonuçları tüketicinin dilediğinde görebileceği ve ulaşabileceği alanlarda yayınlanmalı; kötü puan alan firmalar AVM yönetimi tarafından uyarılmalıdır.

AVM içi gıda lojistiği, çok önemli diğer bir başka konudur. Hammadde kabul alanları en alt katlarda markaların üretim sahalarından uzakta işleyen sistemlerdir.  Bu gıda mal kabul alanlarında yeterli koordinasyonu sağlamak adına ilgili transfer ofislerinin ve gıda kontrolünden anlayan yetkin personelin bulundurulması ve aktif çalıştırılması AVM’nin sorumluluğundadır. Gıda tedarikinin kabulünde ve giriş kontrollerinde gecikmeler yaşatılmamalıdır. Gelen tedarik kamyonu anında ilgili şirket yetkilisine bildirilmeli gerekli hijyenik kontrolleri ise AVM ekibince yapılmalıdır.

AVM’lerde gıda firmalarına tahsis edilen mal depolama alanları vardır. Bu depolama alanları her gıda şirketi için ayrı olsa da bu alanların haşere ve nem kontrolleri, soğuk hava depoları, derin dondurucu ve kiosk sıcaklık kontrolleri ve teknik bakımları gibi işlemler AVM’lerin de sorumluluğu altında olmalıdır.
Ayrıca;
  • Izgara ve pişirme ünitelerinin üstünde yer alan hava tahliye sistemlerinin hijyenik denetim, mikrobiyal yük ve teknik bakım sorumluluğu,
  • UPS gibi enerji güç kaynakları temini, bakımı ve kontrolü,
  • Personel dinlenme odaları, kıyafet dolapları, çamaşırhaneler ve katlar arası gıda sevkiyat arabalarının hijyeni,
  • Gıda sevkiyatı esnasında kullanılan açılır kapılar altına konulan süpürgelikler gibi haşere ve kemirgen önlemleri ile UV üniteleri, sensörler ve hava perdesi gibi önlemlerin alınması,
  • Personellerin ellerinden, yüzeylerden ve ekipmanlardan numuneler alınması,
  • Ortak yemek masalarında kullanılan tepsilerin temizlik kontrolleri ve servis şartları,
  • Çöp kutuları ve tuvalet dezenfektan kontrolleri ve ortak yemek masası temizlikleri,
  • Soğutucu sistemlerin gaz kontrolleri ve teknik bakımları gibi konular AVM’lerin sorumluluğunda olan ve yapmaları gereken hizmetlerdir.
Görüyoruz ki yatırımcısına sadece boş bir dükkan temin etmiyor aslında AVM‘ler… Tüketici sağlığını direkt ilgilendiren gıda güvenliği konusunda önemli bir dolaylı paydaş aynı zamanda! Tüketicilerin ise, bu bilinçle uygunsuz gördükleri hususları ilgili marka ile beraber AVM yönetimine de bildirmesi, gıda güvenliğinin artması konusunda ciddi katkı sağlayacaktır.

Yapılan sık denetimler, tüketicinin kendini güvende hissetmesinin en önemli yoludur. Denetimlerden çıkan denetim raporu sonucu uygunsuz bulunan hususlar için uyarı, puan kırma ve aidat bedellerine yansıtma gibi çözümler zaman zaman uygulanabilmektedirler.

Yönetimin bu konudaki ciddiyetini gören gıda işletmeleri ise, Tarım ve Orman Bakanlığı denetimlerini beklemeden gıda güvenliğine daha disiplinli ve ciddi bir anlayışla yaklaşmakta ve çıkan sorunlara karşı gerekli düzeltici faaliyetleri uygulayarak, başarılı aksiyonlar alabilmektedirler.
 
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.

banner5