Öne Çıkanlar ekonomi Hava Elektronik Sanayi (HAVELSAN) Soçi HDP Parti Sözcüsü Ayhan Bilgen hakkı eren

Londra ‘dan İstanbul’a  konut fiyatları

Barınmak, insanoğlunun var oluşundan beri en temel ihtiyaçlarından biri olmuştur. Bu temel ihtiyaç aslında tarihin her döneminde konut sektörünün neden bu kadar ön planda olduğunu da açıklar niteliktedir. Ev sahibi olmak insanlarda öncelikle korunma duygusu ardından da geleceğe yönelik güven duygusu yarattığı için genelde bireylerin varlık seviyesinin bir göstergesi olagelmiştir. Diğer taraftan günümüz gelişmiş ekonomilerinde bile konut hala çok güçlü bir yatırım aracıdır. İnsanların büyük çoğunluğu yatırımlarını konut olarak değerlendirmeyi tercih etmektedir.

Dünden bugüne bakacak olursak dünyada patlak veren birçok ekonomik krizin kaynağında konut sektöründeki balonlar yatar. IMF ekonomistlerinden MinZhu, bu balonların, hem finansal istikrarı zedelediğini hem de ekonominin tamamında, özellikle de bankacılık sektöründe ölümcül etkiler bıraktığını ifade ediyor. Zhu, IMF verilerine göre dünya ekonomisinin son döneminde yaşanan 50 bankacılık krizinin üçte ikisinden fazlasına gayrimenkul sektöründeki fiyat dalgalanmalarının öncülük ettiğini belirtiyor. Konut sektörü kaynaklı krizlerin aşılmasının reçetesinin de oldukça maliyetli olduğunu söyleyen Zhu, İrlanda örneğini verirken, ülkenin milli gelirinin krizin aşılması sırasında %40 oranında azaldığını belirtiyor. Bu nedenle, iyi işleyen bir konut sektörünün ekonominin genel sağlığı açısından hayati önem taşıdığının altını çizmek gerekir.

Bir ülkenin ekonomisini analiz ederken o ülkedeki konut sektörünün durumuna göz atmanın aynı zamanda o ekonominin röntgenini incelemek anlamına geleceğini söylersek hata etmiş sayılmayız. Bilindiği üzere Türkiye, son 10 yıldaki büyümesini inşaat sektörünün öncülüğünde gerçekleştirdi. Son yıllarda ise, Türkiye konut sektörü için bir balon oluştuğuna dair öne sürülen görüşler mevcut. Konut yatırımlarının yoğunlaştığı Avrupa ülkeleri ile Türkiye’yi karşılaştırmak, Türkiye’deki konut balonu durumunu anlamamız açısından bizlere yardımcı olacaktır.

Londra, İngiltere

Londra’da ev sahibi olmak günden güne daha da popüler bir hal alıyor. Çünkü Londra sadece yeryüzündeherkesin yaşamayı arzu ettiği sayılı yerlerden biri değil, aynı zamanda güvenli bir yatırım bölgesi. Ekonomik koşullar ne olursa olsun,Londra’da ki ev fiyatları artan taleple de orantılı olarak durmaksızın yükselmeye devam ediyor. İngiltere ulusal istatistik merkezinin yayınladığı 2014 raporuna göre İngiltere’de konut fiyatları Haziran 2014 itibarı ile yıllık bazda %10,2 artmış durumda.Yıllık enflasyon ise 2014 Temmuz verilerine göre %1,6.Konut fiyatlarındaki artış ülke geneline yayılırken, en yüksek artış oranları yine Londra’da göze çarpıyor. Doğu bölgelerdeki artış oranı %7,9, Güney Doğu bölgesindeki artış oranı %9,7 olurken, Londra’daki konut fiyatları artışı oranı %19.3 oldu. İngiltere’de ortalama konut fiyatı Haziran 2014’te 276,000 Pound oldu. Londra, 499,000 Pound ortalama ile en yüksek konutfiyatlarına sahip bölge olma özelliğini sürdürüyor. Londra, Güney Doğu ve Doğu Bölgesi’ndeki konut fiyatları İngiltere ortalaması olan 265,000Pound’un üzerinde. Londra ve Güney Doğu Bölgesi haricindeki ortalama konut fiyatı ise 201,000 Pound. Londra’da konut fiyatlarındaki bu hızlı artışın nedenleri şöyle açıklanabilir:Dışarıdan gelen nüfus ve buna bağlı olarak artan talep,merkez bankasının uyguladığı genişleyici para politikalarıyla düşen faiz oranları, Londra’nın dünyanın önde gelen finans merkezi olarak gelişmeye devam etmesi ve bunlara karşın yeni yapılan konut arzının düşüklüğü Londra’daki ev fiyatlarının artmasındaki temel nedenler. Bir ekonomide konut fiyatlarının değerinin üstünde mi yoksa altında mı olduğunu anlamak için kullanılabilecek bir ölçüt konut fiyatı/kira oranıdır (pricetorentratio). Amortisman süresi olarak da ifade edilen ve konut fiyatının yıllık kira bedeline bölünmesiyle elde edilen bu oran genelde hisse senedi değerlendirme mantığıyla konut satın almak için ödenen bedellerin kira geliri karşılığında kaç yılda geri döneceğini hesaplamaya yarar. Oran, eğer 15’ten küçükse konutu satın almak kiralamaktan daha çok tercih edilebilir;eğer 20’den büyükse kiralamak satın almaya tercih edilebilir. 2014 yılında, İngiltere’de konut fiyatı/kira oranı yaklaşık 37.Londra merkezde (Chelsea, Kensington, Knightsbridge, Kuzey Mayfair) 60 m2bir evin ortalama fiyatı 895,000 Pound iken aylık kirası 2,500 Poundcivarında ve metre kare arttıkça ortalama fiyat artışı da hızlanıyor.Kensington’da 90 m2 bir evin fiyatı 1,392,000 Pound iken, aylık kirası 3,100 Pound civarında. Londra merkez’de, 120m2bir ev 2,485,440 Pound iken aylık kira getirisi 4,337 Pound’dur. Bu oranlar Londra’daki konut fiyatlarının günden güne şiştiğinin bir göstergesi. Diğer taraftan IMF de Mayıs 2014’te bu görüşü destekler nitelikte bir rapor yayınladı. Raporda, artan konut fiyatlarının insanları, gelir ve faizlerdeki ani değişim risklerine karşı korumasız bıraktığını ifade eden IMF, İngiltere Merkez Bankası’na da konut balonunu önlemek adına kademeli önlemler alması için çağrıda bulundu. Rapor ayrıca, Londra’da tavan yapan konut fiyatlarının ülke geneline yayıldığına dikkat çekerek balon oluşmasına ilişkin de işaretler bulunduğunu ilave ediyor. IMF, raporunda makro ihtiyati politikaların konut piyasasından kaynaklanabilecek finansal risklere karşı ilk önlem olarak düşünülmesi gerektiğini de belirtiyor. Barselona-Madrid, İspanya İspanya’da konut fiyatları son 6 yıldır düşüş eğiliminde. Fiyatlar, kriz öncesi dönemde, 2007 sonunda ulaşılan seviyelerden %40 aşağılarda. pastedGraphic.png 1996’dan 2007’ye kadar olan dönemde, İspanya’da ortalama konut fiyatları %197 arttı. Madrid ve Barselona bir kenara, Katalan, Endülüs ve Valencia bölgelerinde konut fiyatları bu dönemde en yüksek seviyelere ulaştı. Özellikle İngiltere, Fransa ve Almanya’da kökenli yabancıların konut satın almaları nedeniyle, sahil kesimindeki konut fiyatlarındaki artış %250 civarında gerçekleşti. Aynı dönemde İspanya’nın iki büyük şehri Madrid ve Barselona’daki artış oranı %188 olarak gerçekleşirken, daha iç kesimlerdeki artış %175 oldu. 1996-2007 yılları arasında oluşan büyük konut balonu 2008’deki küresel krizin de etkisiyle patladı. Patlayan konut balonu İspanya ekonomisine ciddi hasarlar verdi ve döngüsel işsizliği de beraberinde getirdi. Pek çok gayrimenkul satılamadan devasa borçlarıyla elde kaldı. Piyasaya belirsizlik hakim oldu. İspanya Merkez Bankası verilerine göre, 2010 sonunda konut fiyatları 2007’deki zirve noktasından %17 aşağıdaydı. 2008’in ilk 3 ayında, ortalama konut fiyatları metre kare başına 2,101 EUR iken, 2013 Aralık ayında, 2004’ten beri en düşük seviyesi olan 1,467 EUR’ya geriledi. Günümüzde ise İspanya’da konut fiyatı/kira oranı 26. Bu oran Barselona’da 28 iken, başkent Madrid’de 25.  Barselona’da 75 m2 bir evin fiyatı 251,400 EUR iken, aylık kirası 845 EUR. Madrid’de 75 m2 bir evin fiyatı 251,025 EUR iken, aylık kirası 942 EUR. Barselona’da 120 m2 bir evin fiyatı 453,120 EUR iken aylık kirası 1,291 EUR. Madrid’de 120 m2 bir evin fiyatı ise 435,600 EUR iken, aylık kirası 1,423 EUR. 2013’ten itibaren İspanya’daki konut fiyatlarındaki düşüşün durduğunu ve bir nebze toparlanmanın yaşandığını söylemek mümkün. Bundaki etkenlerin başında özellikle Barselona gibi sahil kentlerine olan yabancı yatırımcı talebinin artması geliyor. İspanya ekonomisine genel olarak bakacak olursak, 2012-2013 yıllarında dip seviyeyi gören ekonomi, yavaş yavaş toparlanma sürecine girmiş görüntüsü çiziyor. Bunun bir yansıması da konut sektöründe görülmekte olup fiyat düşüşleri şimdilik durmuşa benziyor. Bir süre daha sıfıra yakın düşük oranlarda düşüş eğilimi göstermesi beklenen İspanya konut fiyatlarının orta vadede yukarı yönlü bir harekete geçmesi beklenebilir. Ancak, bunda İspanya Merkez Bankası’nın uygulayacağı para politikalarının ve işsizlik gibi diğer konularda alınacak önlemlerin de etkisi olacaktır. İspanya konut endeksi, 2013’ün 4. çeyreğindeki seviyesi olan 1,467 EUR/m2’den 2014 ilk çeyreğinde 1.459 EUR/m2’ye geriledi. İspanya konut endeksi, 1987’den 2014’e olan dönemde en yüksek seviyesini 2008 ilk çeyreğinde 2,101 EUR/m2 olarak görürken, en düşük seviyesini 266,43 EUR/m2 ile 1987 ilk çeyreğinde gördü.  

Paris, Fransa

Fransa konut piyasasında oluşan balonun, 1990’ların ortalarından 2008’e kadar Avrupa ülkeleri ekonomilerinin güvenli görüntüsünden kaynaklanan ve güçlü yatırımları çekmeleri ile sonuçlanan akımın bir sonucu oluştuğu söylenebilir.

2000’den 2008’e kadar oluşan %120’lik fiyat artışlarından sonra 2009 yılında konut fiyatları %5,6 düştü. 2009 sonrasında 2011 3. çeyreğine kadar %10 artış gösteren konut fiyatları, 2014’ün ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine oranla 1% düştü.

Son yıllardaki kısa süreli düşüşlere rağmen, Fransa’da konut fiyatlarının geçmişten bugüne bir yükselme eğilimi gösterdiği ortada.Buna,genel olarak yeni konut arzının yetersiz kalması neden olurken, 2009 yılında yasalaşan vegayrimenkul varlıkları uzun süre elde tutmayı teşvik eden vergi uygulamaları da katkı sağlar durumda.

Fransa Başkanı François Hollande seçim kampanyası sırasında yılda 500,000 konut inşa ederek konut fiyatları ile mücadele sözü vermişti. Ancak şimdiye kadar yapılan yeni konut sayısı yıllık bazda300,000 civarında kaldı. Yüksek işsizlik de geleceğe dair kaygıları artırırken, mortgage faiz oranları son derece düşük seviyede olsa da Fransa’da gelir seviyesi yüksek olmayanlar kredi bulmakta zorluk çekiyor. Sonuç olarak, yeni yapılan konutlar ihtiyaç sahiplerinden ziyade yüksek gelirli kişilerin yatırım aracı haline geliyor. Fransa’da finansal piyasa yatırım araçlarına yapılan yatırımları payı hala %15’lerde iken, konut sektörü yatırımlarının payı %60 civarında.

 2014’te Hollande’nin yasalaştırdığı ve lüks bölgelerdeki konut kiralarına üst sınır getiren uygulama yeni konut inşaatının daha da azalmasına neden oldu. Yeni konut inşaatı sayısı 2014’ün 2. çeyreğinde bir önceki yıla göre %19 düşerken, ruhsat başvurusu sayısı da %13 azaldı. Yasa, evini satmak isteyenlere pek çok dökümantasyon şartı getirdiği gibi süreci de oldukça uzatması nedeniyle ev satışlarında düşüşe neden oldu.

Konut fiyatları bütün Fransa’da yükseliyor olsa da, konut balonu çoğunlukla Paris bölgesindeki fiyat artışlarından kaynaklanıyor. Konut fiyatı/kira oranı Fransa genelinde 28. Paris için bu oran,şehir merkezinde 37, merkez dışıbölgelerde ise 35. Paris merkezinde 35m2 bir evin fiyatı ortalama 494,800 EUR iken, aylık kirası 1,515 EUR. 75m2 bir evin fiyatı 888,450 EUR iken aylık kirası 2,621 EUR. 120m2 bir evin fiyatı ise 1,347,480 EUR ve aylık kirası 4,074 EUR.

2013’te Fransa’da büyüme oranı %0,1 seviyelerinde kaldı, 2014 büyüme beklentisi ise %0,9. Kamu borçlarının milli gelire oranı rekor seviyelere ulaşarak %95’i gördü. İşsizlik ise 1999’dan beri en yüksek seviyelere ulaşarak %11,1 seviyelerinde. Fransa’da yıllık enflasyon ise Temmuz ayında %0.5 idi.

Fransız ekonomisinin mevcut durumunu da göz önünde bulundurduğumuzda konut balonunun ekonominin geneli için ciddi bir tehlike oluşturduğu söylenebilir. Nitekim uluslararası derecelendirme kuruluşu Moody’s 2011 yılında Fransız konut piyasasının aşırı ısındığına dikkat çekmiş ve Fransız bankalarının olası bir fiyat düşüşünden olumsuz etkilenebileceği konusunda uyarıda bulunmuştu.

Hollande’nin seçim vaatlerinden olan her yıl 500,000 yeni konut hedefinin gerçekleştirilmesi ve konut sektörünün yapısal reformlarla desteklenmesi halinde tehlikenin boyutları hafifletilebilir veya orta ve uzun vadede çözüme kavuşturulabilir. Aksi takdirde, Fransa ekonomisi daha da zor günler yaşayabilir.

  İstanbul, Türkiye Türkiye’nin 2002 yılından itibaren göstermiş olduğu büyüme performansının arkasında lokomotif sektör olarak inşaat sektörünün payı büyük. İstanbul başta olmak üzere, büyük şehirlerde yükselen alışveriş merkezleri, plazalar, lüks konut projeleri Türkiye’nin küresel krize rağmen büyümesini sürdürmesinde etkili oldu. Ancak bu durumun ne kadar sürdürülebilir olduğu ve Türkiye konut sektöründe bir balondan söz etmenin mümkün olup olmadığı tartışma konusu.2008 krizini öngörmesiyle ünlü ekonomist NourielRoubini'nin de içinde bulunduğu bazı ekonomistler Türkiye’yi konut balonu riski olan ülkeler arasında sınıflandırırken, bazı ekonomistler ve gayrimenkul uzmanları ise Türkiye’de konut fiyatlarının pek çok ülkeye göre hâlâ düşük olduğunu ve hane halkının konuta olan talebinin sürdüğünü ve dolayısıyla fiyat artışları içinhâlâ bir alan olduğunu belirterek bir konut balonundan söz etmenin mümkün olmadığı görüşünü paylaşıyorlar. Türkiye genelinde konut fiyatı/kira oranı 17,55. İstanbul‘da bu oran şehir merkezi için 19,39 olurken, merkez dışı bölgelerde ise 15,46olarak karşımıza çıkıyor.Bu veriler Türkiye’de, İstanbul da dahil olmak üzere bir balondan söz etmenin mümkün olmadığını gösteriyor. Özellikle Londra ve Paris örnekleriyle kıyaslandığında İstanbul için tehlike çanlarının çaldığını söylemek şu aşamada çok anlamlı görünmüyor ama ev fiyatlarında bir doygunluk olduğu da çok açık. Fakat,Temmuz ayında İstanbul’da metrekare başına konut satış fiyatları bir önceki yıla göre %21.59 oranında arttı ve Türkiye’de fiyatların en çok yükseldiği şehir oldu. Türkiye genelindeki artış oranı ise%13,87. Ağustos verilerine göre Türkiye’de yıllık enflasyon ise %9,54.İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı şehir merkezi için 4,987.21 TL/m2 olurken, merkez dışındaki bölgelerde 2,126.84 TL/m2 oldu. 2013 yılında toplam 1,157,190 konut satışı yapıldı. Bu toplamda yeni konut satışı sayısı 529,129 oldu. İstanbul’da ise toplam 123,678 konut satışının 56,166 adedi yeni konutlara aitti. 2014 yılının ilk altı ayında Türkiye genelinde toplam 609,877 adet konut satışı yapılırken, yeni konut satışı sayısı 281,216 oldu. 2014’te İstanbul’da satılan toplam 123,678 adet konutun içindeki yeni konut satışı sayısı ise 56,166 oldu. Konut balonundan bahsetmek için hane halkı talebinden ziyade yatırımcı talebinde bir artışın olması gerekiyor. Türkiye genelinde hane halkı talebinin hâlâ canlı olduğunu söylemek mümkün. Bu nedenle yeni konut inşaatları ile hane halkı talebi arasında bir uçurumdan söz etmek çok fazla mümkün değil. Diğer taraftan, İstanbul ve Antalya gibi sahil kesimi şehirlerinde özellikle yabancı yatırımcı talebinde son yıllarda bir artıştan söz edilebilir. 2014 yılında Türkiye genelinde yabancılara toplam 9,980 konut satışı yapılırken, bu toplamda İstanbul’un payı 2,933, Antalya’nın payı ise 3,693 oldu. 2013’te yabancılara yapılan toplam konut satış sayısı 12,181 olurken İstanbul’un payı 2,447, Antalya’nın payı ise 1,112 idi. Türkiye geneli için olmasa bile, enflasyonun üzerindeki artış oranları, artan yatırımcı talebi, bugün olmasa da ilerleyen dönemlerde İstanbul için balon tehlikesinin oluşabileceğine işaret ediyor. Hükümetin kredi kullanımını sınırlamaya yönelik önlemleri ve konut tesliminde KDV oranındaki artış konuta olan talebi de kısıtlarken, balonun daha fazla şişmesini de engelliyor.  
Anahtar Kelimeler:
Manşet
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.

banner5